方鴻望著華永銘父子倆條理清晰道：“這400個億買了你華陽的房子，你華陽集團的業績是不是暴漲400個億？負債率是不是刷的一下降低了？那然後你們再頂上去。” 負債降下來就意味著可以繼續加槓桿了，說人話就是又可以繼續到資本市場借錢，專業的說這叫再融資。 金融的本質就是借錢，這句話在此時此刻被方鴻詮釋的淋漓盡致。 方鴻繼續說道：“協議我們先簽了，但這400個億我不會真的劃到你華陽集團的賬上，錢就讓他安安穩穩的躺在殼公司的賬上，反應到你華陽集團的報表上就是400個億的應收賬款，你們拿著這400個億的應收賬款到市場去融錢。” 這400個億當中，有230個億是起的私募資金盤，真正願意過來捧場的小弟能拿得出30個億就頂了天。 230個億啊，現在又是什麼年代，哪能說搞定就搞定？市場拿來那麼多錢？ 所以不出意外群星資本只能自己左口袋放右口袋，自己掏200個億反應到殼公司的資金盤上。 方鴻是絕對不可能拿群星的錢給華陽集團花，何況房子的影子都還沒有呢，就把錢打過去？以他的風險隔離和風控意識，絕對不會幹這種蠢事。 華永銘回應道：“沒問題。” 當華陽集團的賬面有了這筆400個億的應收賬款就可以繼續拿去融資。 方鴻再次說道：“我出400個億買你們還不存在的房產，我不會真的要那些方子，將來你們要掏錢回購，不出意外一線地段的房產能數倍的上漲，這400個億未來我要連本帶利翻倍退出，溢價150%左右。” 旁邊的田嘉奕不禁在心裡計算了一下，不算不知道一算嚇一跳，溢價+150%意味著華陽集團將來要掏1000億來回購。 群星資本實際上一毛錢現金都沒有劃給華陽集團，但華陽集團將來要給群星資本1000個億來回購，當然同理華陽集團也同樣一套房子都不會實際交付給群星資本。 也就是說，這400個億的房子實際上在其中是作為金融資產扮演資金過橋的角色，為的就是到資本市場置換流動性。 房子實際上都捏在華陽集團手裡，400億的現金資產實際上都捏在群星資本手裡。 但房子反應在群星資本旗下的資產損益表上，也就是說房子名義上是屬於群星資本名下，而那400億現金則是反應在華陽集團旗下的資產損益表上，也就是說錢在名義是屬於華陽集團，只不過是應收賬款。 其實就是這麼一回事。 而在這麼一整套資本運作流程走完，囊中羞澀的華陽集團其流動性將迎來空前充裕的局面，搞到上億的流動性不成問題，這千億資金支撐其高速擴張。 這一千億的流動性的絕大多數用於華陽集團瘋狂拍地拿地，拿到地反手抵押給銀行置換流動性出來繼續再拿地拍地，一千億的流動性足夠撬動至少五千億的資金規模，這樣的擴張速度妥妥的兩條腿綁上了火箭助推器的節奏。 華陽集團要把“高負債、高槓杆、高週轉、快拿地、快銷售”的這一“三高兩快”的玩法發揮到極致，不出意外，華陽集團能夠在短短的幾年內超越萬蝌一躍而成為全國最大的商業地產集團不是遙不可及的夢。 現在往死里加槓桿都沒事，因為國家經濟的高速發展階段，每年兩位數的經濟增速，能持續的填平衝抵。 然後在2017年收官之前完成降負債、降槓桿，開始現金為王，在所有人往裡頭衝的時候，華陽集團把最後一塊銅板丟給市場其它玩家。 這個錢就不要去賺了。 當其它房企深陷泥潭頻頻爆雷的時候，華陽集團早早的就已經在岸上，到那個時候華陽集團旗下的品牌將會成為眾多剛需戶的首選物件。 因為買其它房企的房子有可能會錢房兩空，掏空六個錢包也就算了，還買到爛尾樓可不就是錢房兩空嘛。 這個時候上岸的華陽集團負債水平降下來，公司現金儲備超級充裕，其新開發的樓盤保質量、保交樓，不存在任何違約。 剛需戶毫無疑問都會選擇華陽集團開發的樓盤，到那時為數不多的剛需戶依然能夠保障